Putin Rusya'da nasıl konut balonu yarattı?

Rusya'da ipotekli konut kredileri eskiden çok talep görmüyordu. Bunda on yıllar boyunca krediyi dayanılmaz bir yük olarak gösteren Sovyet propagandasının etkisi vardı. Komünizmin sona ermesinden sonra bile Ruslar ipotekten hala “borç köleliği” olarak bahsediyor, evlerini doğrudan satın alana kadar birikim yapmayı tercih ediyorlardı. Ülkenin başkanı Vladimir Putin, yirmi yılını vatandaşlarını farklı bir bakış açısına ikna etmeye çalışarak geçirdi. 2003 yılında, ilk döneminde, ipotekli konut kredilerinin Rusların karşı karşıya olduğu “akut konut sorununu” çözmeye yardımcı olabileceğini açıkladı. 

Emlak piyasasını körükledi

The Economist’in haberine göre Putin artık bu konuda daha fazla başarı elde ediyor. Bunun için tek gereken aşırı devletçilik ve bir komşunun işgali oldu. Son birkaç yılda, yeni ev satın alanlara yönelik cömert bir devlet sübvansiyonu programı sayesinde konut kredisi alan Rusların sayısı arttı. Ancak Putin istediğinden daha fazlasını elde etmiş olabilir. Devletin sübvansiyon yağmuru aşırı sıcak bir emlak piyasasını körükleyerek ev fiyatlarının yükselmesine neden oldu. Hal böyle olunca Kremlin kendisini devasa ve hızla büyüyen bir fatura ile karşı karşıya buldu.

Rusya'nın Covid-19'un pençesine düştüğü 2020 yılında yetkililer ekonomiyi canlandırmak amacıyla yeni inşa edilen konutları satın alanlara yönelik yardımları artırdı. İlk başta bankalar ipotek başvurusunda bulunanlara piyasa oranının yaklaşık iki puan altında, yüzde 6 civarında bir oran sundu ve aradaki fark devlet tarafından karşılandı. Daha önce sadece aileler için geçerli olan benzer indirimler daha sonra BT çalışanlarına ve Kuzey Kutbu, Sibirya ve işgal altındaki Ukrayna gibi yerlere taşınan insanlara da sunuldu. Yine de, Rusya ekonomisi savaşa girene kadar ipotek hacimleri gerçekten yükselmeye başlamadı. Bankalar geçen yıl 7,7 trilyon ruble (88 milyar dolar) değerinde ipotek verdi. 2020'de bu rakam 4,3 trilyon ruble idi. Bunların çoğu sübvansiyonlarla desteklendi.

Yatırım fırsatlarından yoksunlar

Bu durum Rusların yatırım fırsatlarından yoksun olduğu gerçeğini yansıtıyor: Yaptırımlar borsayı baskı altında tutuyor ve döviz kontrolleri yurtdışına para çıkarmayı zorlaştırıyor. Bunda 2023'ün ortalarında yeniden yükselişe geçen enflasyonun da rolü var ve bu sadece Rusları tuğla ve harca para yatırmaya teşvik etmekle kalmıyor. Rusya Merkez Bankası (CBR) faiz oranlarını yükseltmeye başladığında, programın cazibesi arttı. Merkez Bankası gösterge faiz oranını yüzde 16'ya yükseltirken, hükümet tercihli faiz oranını düşük tutarak sadece yüzde 8'e yükseltti. Haziran ayında hükümetin uyguladığı faiz oranı ile piyasa mortgage faiz oranı arasında on puandan fazla bir fark vardı.

Bakanlı yarım trilyon ruble harcadı

Sonuç olarak Kremlin ağır bir fatura ödüyor. Maliye Bakanlığı bu program için şimdiden yaklaşık yarım trilyon ruble harcadı. Çoğu analistin beklediği gibi Merkez Bankası'nın 26 Temmuz'da faiz oranlarını yüzde 18'e yükseltmesi halinde maliyetler daha da artabilir. Sübvansiyonlu kredilerdeki patlama bir konut balonuna da neden oldu. Komünizmin sona ermesinden bu yana yılda ortalama sadece 59 milyon metrekare konut inşa edilirken, geçen yıl 110 milyon metrekare konut inşa edildi. Aynı zamanda fiyatlar da yükseliyor. Moskova merkezli Kent Ekonomisi Enstitüsü, 2020 ile 2023 yılları arasında en büyük şehirlerde yüzde 172 oranında artacağını hesaplıyor. Merkez Bankası Başkanı Elvira Nabiullina ürkmüş durumda. Hükümetin sübvansiyonlarını konut piyasasını “aşırı ısıtmakla” suçladı ve Kremlin'in bunları azaltmaması halinde “proenflasyonist risk” oluşturacaklarını söyledi. 

Merkez Bankası ve Maliye Bakanlığı'nın baskısı altındaki Kremlin tam da bunu yapmaya başladı. Aralık ayında kredi için gereken asgari depozitoyu yüzde 20'den yüzde 30'a yükseltti. Bu ayın başlarında da yeni bina alıcılarına yönelik en popüler programını sona erdirdi. Devlete bağlı medyanın aktardığı bir analiste göre yeni ipotek sayısı yılın ikinci yarısında yaklaşık yüzde 50 oranında düşebilir.