Avustralya konut piyasası nasıl bu kadar ulaşılmaz hale geldi?

Avustralya'daki evler dünyanın en pahalıları arasında yer alıyor. Mülk edinmek için umutsuzluğa kapılan alıcılar her zamankinden daha fazla borçlanıyor ve bazıları küf ve asbestle kaplı oturulamaz mülkler milyonlar karşılığında kapışılıyor. Avustralya'nın konut krizi yıllardır devam ediyor. Ülke genelinde ev fiyatlarının her zamankinden daha yüksek olması, kiraların rekor seviyelerde seyretmesi ve evsizliğin artması, 3 Mayıs federal seçimlerinde oy kullanmaya hazırlanan pek çok Avustralyalı için konut konusunu sıcak bir gündem maddesi haline getiriyor.

Digital Finance Analytics tarafından yapılan bir ankete göre 150 seçim bölgesinin 120 kadarında hanelerin en az yüzde 33'ü ipotek veya kira stresi yaşadığını söylüyor. Mortgage veya kira stresi, ankette nakit akışı açısından bir hanenin giderlerinin gelirini aştığı bir durum olarak tanımlanıyor. Her iki büyük parti, merkez sol İşçi Partisi ve merkez sağ Liberal-Ulusal Koalisyon, 13 Nisan'da seçim kampanyalarını resmen başlattığında, yeni konut politikaları ön plana çıktı. 

Emlak piyasasında neler oluyor?

Demographia'nın verilerine göre Sidney'de ortalama bir ev yıllık gelirin neredeyse 14 katına mal oluyor ve bu da burayı Hong Kong'dan sonra mülk satın almak için dünyanın en pahalı ikinci şehri yapıyor. Emlak danışmanlık şirketi CoreLogic'ten alınan rakamlar, Sidney'deki medyan emlak fiyatının mart ayında 760 bin dolar ile rekor seviyeye ulaştığını gösteriyor.

Cumartesi sabahı yapılan müzayedeler bir nevi seyirlik bir spor ve genellikle emlak piyasasını ölçmek için büyük kalabalıklar katılır. Genellikle küçük arazilerdeki harap mülkler en çılgın teklifleri çekiyor ve inşaatçılar iyi bir konumu yeniden geliştirme fırsatı için prim öderler. Böyle bir mülk, sadece 101 m2 arazi üzerinde küflü, terk edilmiş bir teras, 22 kişinin açık artırmada teklif vermek için kayıt yaptırmasının ardından mart ayında 2,8 milyon Avustralya dolarına satıldı. Emlakçı, evin en az 600 bin Avustralya doları değerinde onarım gerektireceğini tahmin ediyordu.

Son beş yılda yüzde 40 arttı

Pahalı olan sadece Sidney değil. Ülkenin diğer yedi büyük şehrinden üçü olan Brisbane, Adelaide ve Perth'deki ev fiyatları son beş yılda yüzde 70 ila yüzde 75 arasında artarak rekor seviyelere ulaştı. Bu süre zarfında ülke genelinde fiyatlar yüzde 40 artarken, ülkenin enflasyona göre düzeltilmiş net harcanabilir geliri yalnızca yüzde 13 arttı.

Hükümet verilerine göre fiyatlar o kadar yükseldi ki 2010 yılında 4,7 yıl olan ortalama fiyatlı bir ev için ortalama bir Avustralyalı alıcının yüzde 20 depozito biriktirme süresi artık yaklaşık 10 yıl sürüyor. Emlak danışmanlık şirketi PropTrack'e göre bu depozitoyla bile 2022-23 yıllarında satılan evlerin yalnızca yüzde 13'ü orta gelirli bir hane halkı için uygun fiyatlı. PropTrack uygun fiyatlı bir evi, bir hanenin satın alabileceği ve geri ödemeleri brüt gelirlerinin yüzde 25'ini aşmayacak şekilde ipoteği geri ödeyebileceği bir ev olarak tanımlıyor.

İmkânı olan diğerleri ise önemli miktarda mali yardım için anne ve babalarına güveniyor ya da bankadan daha büyük krediler alıyor. Avustralyalılar, net harcanabilir gelirin yüzde 216,9'una tekabül eden hane halkı borcuyla gelişmiş dünyada en ağır borçlular arasında yer alıyor. Bu oran İngiltere'de yüzde 137, ABD'de ise yüzde 103,6'dır.

Kiracılar da zorlanıyor

Kira piyasasında da durum daha iyi değil. Cumartesi sabahları, kiracı adayları mevcut sınırlı konaklama seçeneklerini incelemek için sıralarını beklerken, mülklerin önünde genellikle uzun kuyruklar oluşuyor. Emlak analiz grubu SQM Research'e göre kiralanabilecek mülklerin oranı sadece yüzde 1,3'tür. Bu oran, dengeli bir piyasa için gerekli olan yüzde 3'lük oranının oldukça altında.

Sonuç olarak, emlak danışmanlık şirketi Real Estate Group tarafından hazırlanan bir endekse göre şubat ayında kiraların ödenebilirliği 2008 yılından bu yana en kötü seviyesine ulaştı. Medyan geliri 116 bin Avustralya doları olan bir hane, Temmuz-Aralık 2024 döneminde ilan edilen kiraların sadece yüzde 36'sını ödeyebiliyor. Evsizlik de artıyor; 2023-24'e kadarki üç yıl içinde zor şartlarda kalan insan sayısında yüzde 22'lik bir artış söz konusu. Devlet tarafından sübvanse edilen kiralık konutlar talebi karşılayamıyor ve otuz yıldır konut stoku içindeki payı 1991'de yüzde 5,6 iken 2021'de yüzde 3,8'e geriledi. Peki, bu soruna ne sebep oluyor?

Avustralya yeterince konut inşa etmiyor

Satın alma krizinin en büyük nedeni Avustralya'nın, gelişmiş dünyadaki en hızlı oranlardan biri olan yıllık yüzde 2,1'lik bir hızla büyüyen nüfus artışına ayak uyduracak kadar konut inşa etmemiş olması. Kanada, Birleşik Krallık ve ABD'de nüfus 2024 yılında yüzde 1'in biraz altında arttı. Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü verilerine göre 2022 yılı itibariyle Avustralya'da bin kişiye 403 konut düşerken, İtalya'da 557, Japonya'da 476 ve İngiltere'de 430 konut düşüyordu.

Avustralya, Covid-19 krizinin zirve yaptığı dönemdeki kısıtlamaların ardından 2022 yılında sınırlarını yeniden açtığında rekor düzeyde göç gördü. Bu da ülkenin yetersiz konut arzını gözler önüne serdi. Hükümetin 2029 yılına kadar 1,2 milyon konut hedefine ulaşabilmesi için ülkenin yılda ortalama 240 bin yeni konut inşa etmesi gerekiyor. Ancak inşaat sektörü grubu Master Builders Australia tarafından yapılan bir tahmine göre mevcut inşaat onaylarıyla 325 bin konutun eksik kalması bekleniyor.

Arzın talebi karşılayamamasının birkaç nedeni var. İlk olarak, Ulusal Konut Arzı ve Uygunluk Konseyi'ne göre Avustralya'nın planlama onay sistemleri çok karmaşık ve çok yavaş. Hükümetin Verimlilik Komisyonu tarafından kısa süre önce yayınlanan bir raporda da sektör üzerindeki mevzuat yükünün arttığı, bir geliştirici veya inşaatçının uyması gereken düzenlemelerin net bir listesinin bulunmadığı, bunun da geliştirme ve inşaat maliyetlerini artırdığı belirtildi.

Sorunu daha da kötüleştiren vergi sistemi

Ekonomistler, yatırımcılar için mülk satın almayı çok cazip hale getiren iki tartışmalı vergi düzenlemesinin de emlak fiyatlarını körüklediğini söylüyor. İlk olarak, negatif vites olarak adlandırılan kurallar, mülke yatırım yapan kişilerin faiz giderleri de dahil olmak üzere varlıkla ilişkili kayıpları kesinti olarak talep etmelerine olanak tanır. Bu kesintiler, özellikle de yatırımcının satın aldığından daha değerli olacağı beklentisi varsa, maliyetleri karşılamak için yeterli gelir üretmeyen bir kiralık mülke sahip olmayı bir ev sahibi için değerli hale getirebilir.

Diğer vergi imtiyazı ise, yatırımcıların bir ev sattıklarında devlet tarafından tahsil edilen tutarı azaltan sermaye kazancı vergisi indirimi. Kamu politikaları düşünce kuruluşu Grattan Enstitüsü'ne göre bu vergi düzenlemelerinin her ikisi de konut piyasasında spekülatif yatırımları teşvik ediyor, bu da zaten sınırlı olan stok için rekabeti artırıyor.